借りられる額と返せる額の違い
今年の残暑は大したことないなと思っていましたが、子供と公園で遊んで一時間しか持ちませんでした。
こんばんは、四つ葉工房の篠﨑です。
今日はお金の話です。
住宅ローンの話の第3弾
過去のお話はこちらから→住宅ローンの基本① 住宅ローンの基本②
家づくりをスタートさせようと考えている人、もしくは少し始めた人が必ず考えるのがお金のことです。
皆さんは「住宅ローンは年収の〇倍まで借りられる」という話を耳にしたことはありませんか？
例えば、とある金融機関で年収の7倍まで借りられるとしたら年収400万の人は2800万円まで借りられるという話です。
私自身何度かこういう質問を受けたことがありますが、答えは「あまりあてにしなくていいのでは」となります。
大切なのは「いくら借りるか」ではなく「いくら返すか」だと思っています。
金融機関の査定内情までは詳しくわかりませんが、金融機関のローン担当の方と話をしていると銀行の審査は年収の〇倍まで貸す、といった大雑把な勘定ではなく、返済能力を重視しているな、ということがなんとなくわかります。
つまり審査時に提出した書類とCICなどの信用情報機関の情報を基に「この人だったら〇千万円だったらちゃんと返してもらえそうだな」と判断して「〇千万お貸しします」という結論に至ります。
結果、噂が独り歩きして「年収の〇倍」となっているわけです。
あくまでも大切なのは「借りられる額」ではなく「返せる額」になります。
ではいくらなら借りても大丈夫なのか？
まずは借りられる額のお話をします。
固定金利のフラット35を扱っている日本住宅支援機構では「年返済比率が年収400万円以上は35％、400万以下は30％まで」という基準がありますのでそちらを用いて説明します。
例えば年収500万円の人の場合、年返済比率35％なので500万×0.35=175万円/年 、月にすると÷12で約14万5800円の返済まで返済能力があるとみなされます。
年収350万円であれば年返済比率は30％なので350万×0.3=105万円/年、月では÷12で8万7500円の返済上限となります。
仮に金利1.2％の時に35年返済(420回払い)でローンを組んだ場合で比べてみましょう。
年収500万円の人が先ほどの計算を用いて仮に月々14万5800円の返済にした場合、金利電卓を使って計算すると約4998万円借りられる計算になります。ただし1.2％の金利が付きますので総返済金額は約6123万円です。
年収350万円の人が同じように返済比率上限の8万7500円の返済をする場合、約2999万円借りられて金利1.2％を加味した総返済金額は約3675万円になります。
住宅支援機構の基準で計算すると年収500万円の人は約5000万円、年収350万円の人は約3000万円が「借りられる金額」ということになります。(あくまでも金利1.2％の３５年返済として)
しかしながらこれはかなり危険なローンの組み方だと思います。
一般的に安全だと言われているのは返済比率20％程度以下のローンです。
つまり年収500万円の人は月々約8万3000円、年収350万円の人は約5万8300円くらいの返済で済むようにローンを組むということになります。
つまり先ほどの条件で計算すると年収500万円の人は約2845万円、年収350万円の人は約1998万円が「無理なく返せる金額」の『目安』となります。(こちらも先ほどの金利1.2％の35年返済で計算しているので金利の安い変動金利の場合、もう少し借りられます)
あえて『目安』と付けたのは答えに正解がないからです。
それはすべての家庭において状況が違うからです。
先ほど年収500万の人が5000万円のローンを組むのは危険だと言いましたが、もし奥さんもフルタイムで働いていて仮に年収300万円の収入があり夫婦の収入を合算して世帯年収800万円があるとなれば危険度は下がります。
年収はもちろんですが、そもそも共働きなのか、今何歳で、いくら貯金があって、子供はいるのか、いるなら何人いるのか、教育資金はどう考えているのか、などは人によって変わりますし、お金がかかる趣味を持っているか、年に一回くらいは家族旅行に行きたいと考えているのか、なども家づくりに掛けるお金の配分に影響します。
少し難しい話になってしまいましたがお金はとても大切ですのでしっかりと考えて決断しましょう！
それではまた！
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