期間選択型固定金利はここを注意してください
こんにちは。
筑西市の工務店、四つ葉工房の篠﨑です。
4月末には長女と三女の3日違いの誕生日がありました。
まとめてお祝いはせず、それぞれの誕生日に家族5人でお祝いをしているのですが、最近家族5人それぞれの誕生日を家族5人全員でお祝いできることが本当に幸せなことだなぁとしみじみ感じております。
さて、近年は円安が続き、先日為替が一時的に1ドル160円を超えましたね。
少し前ですが、日銀のマイナス金利が解除され、住宅ローンの金利が上がるのでは！と住宅業界が少しざわつきました。住宅ローンの金利は特に変動は10年以上底打ち状態が続いておりましたので、動くとしたら上がるしかないという事ですね。
でも結果的に今すぐ跳ね上がる気配は特になさそうですのでもう少し様子見が続くでしょう。
固定金利はじわじわ上がってきていますね。
そんなご時世ですので今回は久々に住宅ローンのお話を。
過去に何度か住宅ローンのお話もしていますので、お時間がある方はぜひそちらもご覧ください。
住宅ローンは大別すると変動金利と固定金利の二種類に分けられます。
簡単にそれぞれの特徴をおさらいします。
変動金利の特徴
・固定金利に比べて金利が安いので返済額がその分抑えられる
・金利が変動した時には返済額が変わってしまうので、返済額が上がるリスクがある(金利上昇時の限度額のルールはある)
・短期プライムレートに連動していて、国策の影響を受けやすく金利の動きは比較的おとなしい(近年の傾向)
固定金利の特徴
・変動金利に比べて金利が高く設定されているので返済額は高くなる
・金利が上昇しても契約時の金利が変わることはないので計画的な返済ができる
・10年国債に連動していて、その影響を受けるので金利が敏感に動きやすい。フラット35などは毎月1日に利率が変わる
変動金利と固定金利のメリットデメリットは表裏一体であり、結論から申し上げると、「当初返済額の負担減」を取るか「将来的な金利上昇のリスク回避」を取るかの違いです。
そしてその変動と固定の間を取ったような金利タイプが今回お話ししようと思っている「期間選択型固定金利」という種類のローンです。(固定金利選択型と呼ばれる場合もあります)
種類としては、返済額が最後まで確定しないという事で変動金利の部類に入りますかね。
どのようなローンかというと、このローンは初めに任意で指定した期間(3年.5年.10年など)を固定金利で支払い、指定した期間が終了した時に再度期間を決めて固定にするか変動にするか選べるというローンです。
再選択の時にその時点での金利の動向を見て選べて、なおかつ固定金利の期間も変動金利に近い低金利で借りられるという一見万能なローンに見えますが、注意していただきたい点があります。
それは期間終了後の最大割引幅の違いです。
とある地方銀行系の金融機関の例を使って説明します。
その金融機関では変動金利が0.6％です。どの金融機関でも同じですが、一般的に言われている金利はその金融機関の出す条件(給与振り込みやカード作成など)をすべて満たし、最大限の割引適用を受けた金利になります。
この金融機関でも変動金利ローンの店頭金利は2.475％と高利で設定されています。
そこから条件をすべて満たし、最大割引幅の1.875％の割引を適用して結果0.6％という金利になります。
今度はその金融機関の5年固定金利のローンで見てみます。
5年固定の店頭金利は2.9％です。そこから最大割引幅が2.1％になっており、実行金利は0.8％となります。
5年間とは言え固定金利の代表的なフラット35の2024年5月現在の一般的な9割フラット(1割は自己資金)の金利が割引なしで1.83％ですので、変動金利よりは高いですが0.8％の固定金利は安いと言えそうです。
ただし注意したいのは期間経過後には金利の最大幅が2.1％から1.6％に変更されてしまうという事です。
つまり5年後さらに5年延長で固定金利にしたい場合は店頭金利2.9％から1.6％の割引を受けて1.3％の金利になるという事です。こうなると果たしてお得かと言われると微妙になってきます。(フラット35などでも条件によって割引が受けられます)
では変動金利に切り替えてみてはどうだろうかという事ですが、変動の場合店頭金利2.475%ですので、そこから1.6％割り引いてもらうと0.875％となり初めから変動で組んでいる人より0.275％高い金利で返済することになります。
これは残りの借入期間や借入額にもよりますが、おおよそ100万円以上余計に利息を払う計算となります。
また期間選択型の固定金利が通常の固定金利より低いと言っても多くの場合は変動金利よりは高いので、今の低金利状態が長く続くことになれば初めから変動金利を選んでいた方が良かったという事になります。
なので期間選択型のローンを検討する際には必ず所定期間終了後の最大割引幅をチェックしてください。
まとめ
住宅ローンの選択に正解はありません。
どのローンが正解だったかは完済した時にしか分かりません
住宅ローンは借入期間が長いものであり、将来的な金利の動きを確実に当てられる人はこの世に存在しませんので。
ですが、そういう性質のものだからこそ正しい情報をしっかりと掴んで自分たちに合ったローンを選択してもらいたいと思います。
それでは、また(^^)/
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